Upptäcker du ett dolt fel är det lättare att få ersättning om säljaren har en dolda felförsäkring

Köparens undersökningsplikt


Säljaren ansvarar inte för ett fel som går att upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Som utgångspunkt räcker det att en lekman utför undersökningen.

Om en normalt insatt och erfaren lekman borde ha upptäckt felet vid en tillräckligt noggrann undersökning, anses felet vara upptäckbart och köparen får själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte borde ha upptäckt felet ansvarar säljaren.
Om det finns symptom på fel kan det innebära att köparens undersökningsplikt utökas (se Utökad undersökningsplikt nedan). Det är vanligt att man som köpare låter en besiktningsman utföra en så kallad överlåtelsebesiktning. Det är viktigt att veta att gränsen mellan upptäckbart och dolt inte förskjuts när en besiktningsman besiktigar fastigheten. Avgörande för gränsdragningen är vad den tillräckligt kunnige lekmannen skulle ha kunnat upptäcka. Köparen har undersökningsplikt även för de delar av fastigheten som inte ingår i besiktningsmannens uppdrag. Att besiktningsmannen missar något som en normalt kunnig lekman borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av bostadsbyggnaden innebär inte att det föreligger ett dolt fel som säljaren ansvarar för.

Utökad undersökningsplikt

Ibland kan det finnas symptom på fel, till exempel dålig lukt och fuktfläckar. Då bör du som köpare göra en mer noggrann undersökning än vad som annars skulle vara motiverat. Det kan innebära att du måste låta utföra en utökad teknisk undersökning, ibland genom fysiskt ingrepp i byggnaden eller marken, för att finna orsaken till felsymptomen.

Kvarstående undersökningsplikt

Exempel på kvarstående undersökningsplikt kan vara om taket var snötäckt vid överlåtelsebesiktningen eller om stege saknades och besiktningsmannen därför inte kunde besiktiga taket. Vid bedömning huruvida ett dolt fel föreligger eller inte då en del av fastigheten inte har besiktigats, utgår man ifrån vad som hade upptäckts om man hade besiktigat delen.

Du som ska sälja