För att ett fel skall anses vara dolt ska felet inte ha varit möjligt att upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning av fastigheten.
Det är köparen som har bevisbördan för att ett dolt fel föreligger. Det innebär att köparen måste lägga fram bevis, till exempel i form av dokumentation från skadebesiktning och/eller foton.
Säljarens ansvar för dolda fel gäller, enligt Jordabalken, i tio år från det att de nya ägaren fått tillträde till fastigheten. Detta innebär att köparen efter tio år inte längre kan rikta krav på säljaren för dolda fel i fastigheten.
Köparen har rätt att få tillbaka en del av köpeskillingen om ett dolt fel uppdagas. Beloppet skall motsvara det belopp köpeskillingen skulle ha minskats med om felet hade varit känt vid köpetillfället. Beloppet kan vara lägre än den faktiska kostnaden för att åtgärda felet, då ersättning för förbättringskostnader inte ingår.
Med förbättringskostnader avses kostnader för åtgärder som är standardhöjande och medför att byggnadens skick förbättras. Om felet är väsentligt kan köparen häva köpet. Om fastigheten avviker från vad säljaren har utlovat eller om säljaren har varit försumlig, kan köparen ha rätt till skadestånd (se dock undantag i ditt försäkringsvillkor).
Riskkonstruktioner är konstruktioner som är allmänt kända för att innebära risk för allvarliga skador. Exempel på riskkonstruktion är krypgrund, kallvind och platta på mark utan underliggande isolering.
Fel i riskkonstruktioner klassas inte som dolda fel och omfattas inte av reglerna i Jordabalken 4 kap 19 §. Vissa dolda felförsäkringar innehåller, utöver ansvarsskyddet för dolda fel, också ett skydd för riskkonstruktioner.
Säljarens felansvar enligt Jordabalken kan falla bort om köparen inte reklamerar inom skälig tid från det att denne märkt eller borde ha märkt felet. Reklamationsfristen i Jordabalken framgår i 19 a §.
För de flesta försäkringar gäller att du förlorar rätten till ersättning eller annat försäkringsskydd om du inte anmäler skadan inom viss tid från försäkringsfallet. Därefter är skadan preskriberad och du kan inte längre framställa anspråk mot försäkringsbolaget.
En sammanställning över den tekniska medellivslängden för olika byggnadsdelar och konstruktioner finns här.