Som köpare har du som bekant en långtgående undersökningsplikt av den fastighet du köper.
Vad som är dolt fel bestäms av Jordabalken 4 kap. 19§ samt rättspraxis. Rättpraxis är vad man i domstol kommer fram till att köparen förväntas känna till, t ex på grund av liknande domslut i tidigare ärenden. Du förväntas t ex känna till vilka riskkonstruktioner som finns.

Jordabalken säger att ett dolt fel är;
a) något som du som köpare inte rimligen kan förvänta dig med tanke på t ex fastighetens ålder och konstruktion, samt;
b) något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.

a) Har fastigheten avvikit från vad du som köpare rimligtvis kan förvänta dig?
Om huset har en lägre standard än vad du har haft anledning att förvänta dig kan det vara ett dolt fel. Bedömningen grundar sig bland annat på byggnadens ålder, konstruktion och allmänna skick.

Exempel 1: En dränering har en teknisk livslängd om ca 20-25 år enligt branschpraxis. Gäller köpet en fastighet med en byggnad som är 10 år gammal, kan du räkna med att dräneringen fungerar bra såvida det inte finns några indikationer/symptom på fel. Om byggnaden däremot är 35 år gammal och dräneringen inte har åtgärdats under denna 35-årsperiod kan du inte räkna med att dräneringen är fungerande, d v s du kan t o m förvänta dig att dräneringen är uttjänt och i behov av renovering.

Exempel 2; Ett hus är från 1975 och badrummet i fastigheten är inte renoverat sedan byggåret. Du har då inte annat än att förvänta dig att det kan finnas fuktskador bakom kakel eller våtrumsmatta eftersom det på 1970-talet inte fanns samma bestämmelser om fuktspärr bakom ytskikten som det gör idag.

Du som köpare måste även räkna med att en byggnad utsätts för både normal förslitning och normala åldersförändringar samt att det kan förekomma s k riskkonstruktioner i byggnaden. En riskkonstruktion är t ex ett hus med betongplatta på mark som är uppförd på 1970-talet.

Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad du har haft anledning att räkna med kan det vara ett dolt fel.

b) Borde du som köpare ha upptäckt felet vid en noggrann undersökning?
Om fastigheten inte skulle anses ha den standard du har anledning att räkna med, måste man göra en bedömning av om du uppfyllt din undersökningsplikt. Jordabalken säger att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är, eller borde vara, upptäckbart. Detta innebär att då ett fel skall bedömas, skall man i efterhand avgöra om felet rent faktiskt har upptäckts eller borde ha upptäckts före köpet.

Som utgångspunkt ska det räcka med en lekmans undersökning, dvs t ex du själv. Om en normalt bevandrad och erfaren lekman borde ha upptäckt felet vid en tillräckligt noggrann undersökning av huset är felet upptäckbart; då får du själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte borde ha upptäckt felet kan ansvaret vara säljarens.

Det är dock viktigt att komma ihåg att denna "normalt bevandrade och erfarna lekmannen" förväntas känna till en hel del om riskkonstruktioner, byggteknik och förhållande i just det området huset ligger, och om på det sätt just ditt hus är byggt.


Besiktningsmannen utför den noggranna undersökningen
För att underlätta för dig som köpare att göra denna noggranna undersökning, och för att göra själva skaderegleringen så snabb och smidig som möjligt, kräver vi därför att en överlåtelsebesiktning utförts av huset innan försäkring tecknas. Kom dock ihåg att du fortfarande har en undersökningsplikt för de delar av fastigheten som inte ingår i besiktningsmannens uppdrag.

Här är det viktigt att veta att gränsen mellan "upptäckbart" och "dolt" inte förändras när en besiktningsman istället besiktigar fastigheten. Avgörande för gränsdragningen är fortfarande vad den tillräckligt kunnige lekmannen skulle ha kunnat upptäcka.

Att besiktningsmannen missar något som en normalt kunnig lekman borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av bostadsbyggnaden är inte ett dolt fel. Du får istället ställa kravet avseende besiktningsmannamissen till besiktningsmannen.


Besiktningsprotokollet
Ibland kan besiktningsmannen notera i avsnittet "Vidare teknisk undersökning" att det finns symptom på fel, till exempel dålig lukt eller fuktfläckar. Då bör du göra en mer noggrann undersökning. Det kan innebära att man måste låta utföra en teknisk undersökning för att finna orsaken till felsymptomen.

Obesiktigade delar av huset
Ett exempel på detta kan vara om taket var snötäckt vid överlåtelsebesiktningen eller om stege saknades och besiktningsmannen därmed inte kunde besiktiga taket. I detta fall har alltså inte du som köpare gjort din noggranna undersökning av just denna del.
Vid bedömningen huruvida ett dolt fel föreligger eller inte då en del inte har besiktigats utgår man ifrån vad som hade upptäckts om man hade besiktigat delen. Det är med andra ord inte undantaget i försäkringen.

Ersättning vid dolt fel
Jordabalken säger att du har rätt till nedsättning av köpeskillingen om felet anses vara dolt. Nedsättningsbeloppet (ersättningen) som du kan få, skall motsvara den nedsättning av köpeskillingen som hade gjorts om felet hade varit känt då huset köptes. Ersättningen kan därför vara lägre än den verkliga kostnaden för reparationen, eftersom man ofta passar på att förbättra och höja standarden när man ändå måste renovera. Eftersom man måste utgå ifrån husets skick vid köpetillfället får man alltså inte ersättning för sådana förbättringskostnader.

Om felet är så väsentligt att du inte ens hade köpt huset om du hade känt till felet har du även rätt att häva köpet.

Om din säljare har tecknat en Säljarförsäkring
Fördelen för dig om din säljare har tecknat en försäkring är att du slipper förhandla med säljaren själv, som är känslomässigt involverad, utan du förhandlar istället med en opartisk professionell motpart. Detta gör att själva skaderegleringen ofta går fortare och mer smärtfritt. Om du ändå önskar anlita ett ombud som hjälper dig med ditt krav kan du naturligtvis göra det.

Anmäl felet till din säljare. (Läs mer nedan om hur själva skadeanmälan går till).

Säljarens försäkringsbolag utreder sedan om säljaren är ansvarig för det anmälda felet, om felet täcks av försäkringen förstås. Skulle du stämma säljaren kommer försäkringsbolaget även att företräda säljaren i tvisten.

Att anmäla en skada till din säljare
För att försäkringsbolaget skall kunna göra en korrekt bedömning av ditt krav måste de ha dokumentation som visar att det verkligen rör sig om ett dolt fel. Jordabalken säger att det är du som köpare som i dessa fall måste bevisa att det är ett dolt fel. För att bäst göra det ska du bifoga följande i din anmälan:

1. En kopia av en ritning eller skiss över huset och markera detaljerat i vilken del av huset felet finns. Märk även ut väderstrecken så man kan orientera sig i huset.
2. Beskriv felet så utförligt som möjligt. Ange när och hur skadan upptäcktes och varför du anser att det är ett dolt fel.
3. Rapport eller offert från hantverkare eller besiktningsman som visar vad skadan beror på, hur skadan ser ut och hur omfattande den är.
4. Färgfoton där husets konstruktion, skadans läge och skadans omfattning framgår. Numrera gärna fotografierna och beskriv vad som syns på varje bild.
5. Vidare vill försäkringsbolaget få reda på vad du kräver i ersättning. Det är bra om du kan visa detta genom två offerter från hantverkare som detaljerat beskriver vad som skall åtgärdas och hur det skall gå till.

Det kan underlätta för dig att bevisa att det är ett dolt fel om du beställer en skadebesiktningen av en besiktningsman.

Hur man utreder om ett fel är dolt
När köparen och säljaren har skickat in all dokumentation som behövs för att kunna göra en korrekt juridisk bedömning utreder försäkringsbolaget om felet är ett dolt fel eller ej och därmed om säljaren skall ersätta dig. Vid utredningen tar man alltså hänsyn till vad som nämns i besiktningsprotokollet, vad man har haft anledning att förvänta sig med tanke på husets ålder och om felet har varit upptäckbart vid en noggrann undersökning.

Bedömningen görs utifrån de regler som finns i jordabalken 4:19 samt rättspraxis. Tänk på att ju tydligare och mer omfattande skadeinformationen är desto lättare och snabbare kan försäkringsbolaget återkomma med besked!