Skador kan dyka upp efter du köpt en fastighet.
Se till att vara försäkrad!
Se till att vara försäkrad!
Det finns många typer av skador som kan dyka upp i efterhand. Här har vi samlat några verkliga exempel.
Köparen reklamerar att det förekommer en avvikande kemisk lukt i byggnadens bottenplan, lukten känns tydligast i kök och sovrum. Det ekonomiska anspråket är 50 000 kr med reservation för att det kan komma att öka.
Byggnaden är en villa i 1 ½ plan med krypgrund, uppförd 1960. Köpeskilling uppgick till 2 600 000 kr. Säljaren har tecknat en UPPDAGA MER.
Byggnaden är besiktigad, i protokollet framgår att dränering och utvändig fuktisolering är äldre. För krypgrunden noterar besiktningsmannen: ”Utluftsventilerade krypgrunder med bjälklag av organiskt material är i dag att betrakta som en allmänt känd riskkonstruktion.”
Besiktningsmannen tar bl a. upp i riskanalysen att plastfolie saknas på markytan, markavdunstning kan komma att påverka bjälklaget ovan grunden. Vidare noteras att bjälklaget inte är besiktningsbart då det är tilläggsisolerat.
I den skadebeskrivning som köparen låtit utföra har man konstaterat att bjälklaget mellan krypgrund och bottenplan består av tryckimpregnerat virke.
Beslut av Gjensidige
Gjensidige gjorde bedömningen att säljaren inte har något felansvar och köparen har därmed inte rätt till någon ersättning ur försäkringen.
Köparen reklamerar att byggnadens bottenbjälklag angripits av råttor. Det ekonomiska anspråket uppgår till 200 000 kr för sanering och återställning samt till 10 000 kr för dubbelt boende under pågående reparation.
Byggnaden är en villa i 1 ½ plan med krypgrund, uppförd 1954. Köpeskilling uppgick till 6 100 000 kr. Säljaren har tecknat en UPPDAGA.
Byggnaden är besiktigad, i protokollet framgår att byggnaden generellt är i stort behov av renovering. Det förekommer tydliga tecken på fuktgenomslag i källare samt åldersrelaterade brister i såväl yttre som inre ytskikt. Dock noteras inga tecken på förekomst av råttor eller skador till följd av detta.
I den skadebeskrivning som köparen låtit utföra framgår att konstruktionsingrepp krävts för att upptäcka skadorna. Tecken på skador upptäcktes i samband med renoveringsarbeten i byggnaden. Skadorna är omfattande och berör stora delar av bjälklaget samt isolering.
Ersättning från Gjensidige
I detta fall är skadorna som angreppet av råttorna inneburit omfattande och har inneburit ett större saneringsarbete. Gjensidige har mot bakgrund av detta gjort bedömningen att säljaren har ett felansvar och köparen har därmed även rätt till ersättning ur försäkringen.
Gjensidige har ersatt med totalt 145 000 kr ur försäkringen; 10 000 kr av totalbeloppet avser ersättning för merkostnader som köparen haft i samband med reparationen.
Köparen har återkommit med ett krav till säljaren som avser avvikande lukt till följd av spillning efter råttor i delar av byggnadens bjälklag. Byggnaden är en villa i två plan med källare, uppförd 1967.
Åtgärdskostnaden för sanering och återställande uppgår enligt offert till 113 237 kr. Inga kostnader för att åtgärda ytskikt finns upptagna i specifikationen.
Besiktningsmannen har inte noterat några avvikelser i överlåtelsebesiktningen
I skadebeskrivningen framgår att råttor tagit sig in via ett opluggat inbyggt rör under golvet i tvättstugan. Det förekommer en stor mängd rester av spillning i bjälklaget. Detta har fått till följd att en avvikande lukt uppstått.
Ersättning från Gjensidige med 113 237 kr.
Golvets underliggande konstruktion är inte utförd på ett korrekt sätt, förstärkningsarbeten av bjälklaget är nödvändigt för att kunna lägga om övergolvet. Detta var inte att anse som förväntade eller upptäckbart vid köpet
Ersättning från Gjensidige med 25 000 kr.
Köparen har noterat skador/sättning i garagetak av lättbetong samt skador i ovanliggande parkettgolv. Sättningen i bjälklaget har orsakats av felaktig montering av mekanisk för takskjutsport i garagetak. Detta har lett till att bjälklagets bärighet påverkats med skador i ovanliggande golv som följd.
Ersättning från Gjensidige med 350 000 kr.
I en fastighet, byggd med liggande fjällpanel, upptäcktes att underlagspappen bakom fjällpanelen var felaktigt monterad och att övergången mellan vindpappen och asfalten var felaktig vilket ledde till att luftningen i fasaden inte fungerade. Dessa fel var inte okulärt besiktningsbara och bedömdes vara dolda fel.
Ersättning från Ikano Försäkring: 350 000 kr
I en fastighet upptäckte köparna lukt- och fuktskador i ytterväggarna på grund av att vatten trängde in vid fönsterbröstningen då syllarna behövde bytas ut vilket inte var besiktningsbart.
Ersättning från Ikano Försäkring: 50 000 kr
En fastighet byggdes om på så sätt att en veranda byggdes in i det befintliga huset och staketet som omgärdade verandan användes som grund för de nya ytterväggarna. Lutningen på staketet gjorde att regn som träffade fönstret rann in i fastigheten under fönstret och ner längs väggen på insidan. En fördjupad undersökning hade med största sannolikhet inte lett till att felet kunde upptäckas och felet bedömdes därför som dolt.
Ersättning från Ikano Försäkring: 78 000 kr
I en fastighet upptäcktes skador i tak samt i badrum pga. bristande utfört arbete. Skadorna ledde till att vatten läckte in längs väggar och tak. Skadorna kunde inte upptäckas av köparna och bedömdes vara dolda fel.
Ersättning från Ikano Försäkring: 130 000 kr
Köparna har uppmärksammat svikt i fastigheten vilket grundades i en underdimensionerad avväxling i mellanbjälklaget. Svikten som är ett fel i sig har även påverkat väggar och golv samt våtrum.
Själva skadan med avväxlingen kunde åtgärdas för 134 000 kronor. Därtill finns de ovan nämnda följdskadorna med en åtgärdskostnad om ca 730 000 kronor samt merkostnad för alternativt boende och mathållning.
När det gäller följdskador ingår dessa i ursprungsfelet endast om dessa även har funnits vid köpet. Om en följdskada inte kan anses ingå i det ursprungliga felet (för att det inte har förelegat vid köpet) har säljaren inte något felansvar för följdskadan då en följdskada inte kan ses som ett självständigt fel i köprättslig mening. I sådana fall kan köparen som huvudregel endast få kompensation om säljaren är att anse som skadeståndsskyldig.
Då de aktuella följdskadorna var att anse som en del av ursprungsskadan eftersom de förelegat vid köpet var dessa ersättningsgilla såsom nedsättning av köpeskillingen. Trots att åtgärdskostnaden uppgick till 730 000 kronor är det inte kostnaden för att åtgärda ett fel som säljaren kan tvingas ersätta utan den påverkan på fastighetens marknadsvärde som ett fel kan antas ha haft om det varit känt vid köpet. Eftersom detta värde inte går att få fram exakt brukar domstolarna utgår från kostnaden för åtgärdande av själva felet men göra avdrag för den förbättring som följer av åtgärdandet. Man tar således hänsyn till ålder och skick vid köpet på sådana delar av byggnaden som förnyas vid reparationen om den berör sådant som vanligen har en begränsad teknisk livslängd. Chubb ansåg således att följdskadorna påverkat nedsättningen av köpeskillingen med 565 000 kronor.
När det gäller merkostnaderna så är säljarna endast ersättningsskyldiga för dessa under vissa förutsättningar enligt lag (i köprättslig mening kallas det skadeståndsskyldiga). Så kan vara fallet om om säljarna känt till felet utan att nämna något om det för köparen innan köpet eller om felet innebär att fastigheten avviker från vad som avtalats mellan parterna. I detta fall var ingen av dessa förutsättningar uppfyllda och någon skadeståndsskyldighet förelåg således inte. Trots detta har försäkringen ett moment som täcker dessa kostnader upp till en kostnad om 10 000 kronor oavsett skadeståndsansvar eller inte. Detta belopp utbetalades därför till köparna.
Köparna har angett att fastigheten är behäftad med en avvikelse som bygger på att rumshöjden i samtliga rum, förutom vardagsrummet, på husets bottenplan uppgår till mellan 229 och 231 cm och därmed understiger lägsta rumshöjd som gällde vid byggnationen år 2003. Vid byggnationen gällde byggnorm BBR 8 som i punkt 3:11 föreskriver att rumshöjden skall vara 240 cm.
Chubb gjorde bedömningen att bara det faktum att höjden understiger normen inte hade någon värdepåverkan. Köparna var inte nöjda med Chubbs bedömning och stämde säljarna.
I Tingsrätten tittade man på huruvida fastigheten avvek från vad som följde av avtalet vilket är en viktig fråga utifrån försäkringsomfattning. Försäkringen gäller nämligen för det ansvar som den försäkrade kan ha för dolda fel i bostadsbyggnaden förutsatt att något särskilt inte har avtalats om bostadsbyggnadens standard (konkreta fel). Det innebär att försäkringen omfattar abstrakta fel men inte konkreta fel. Tingsrätten kom fram till att det inte förelåg något konkret fel däremot så var det ostridigt att fastigheten var behäftad med ett abstrakt fel och att felet inte borde ha upptäckts av köparna. Stridigheten låg istället i värdepåverkanfrågan. Köparna ansåg att marknadsvärdet var lägre än det skulle ha varit om rumshöjden var enligt byggnorm medan säljarna ansåg att felet inte påverkade fastighetens värde eftersom felet endast var estetiskt.
Domstolen gjorde sin bedömning utifrån förhör med två fastighetsmäklare samt en civilingenjör och kom fram till att det rörde sig om ett ovanligt fel som kan medföra praktiska problem vid installation av viss inredning och därmed påverka fastighetens marknadsvärde i en utsträckning som inte är betydelselös. Det innebar att köparna var berättigade till ett prisavdrag. Ett prisavdrag skall kompensera köparen för att fastigheten har ett lägre värde med felet än utan felet. Parterna var överens om att direktmetoden skulle tillämpas dvs att prisavdraget skall uppgå till avhjälpandekostnaden.
Tingsrätten gjorde därmed bedömningen om att köparna hade rätt till ett prisavdrag om 500 000 kronor.
Köparna till ett enplanshus från 1974 reklamerade avvikande lukt av kemisk karaktär på grund av det impregneringsmedel som husets ytterväggssyll och spikreglar behandlats med. Fastigheten köptes 2014 och det framgick då i besiktningsprotokollet att grundkonstruktionen är s.k. betongplatta på mark med invändigt isolerade och uppreglade golv. Besiktningsmannen hade beskrivit den ökade risk för skador som denna konstruktioner innebär. Vidare hade besiktningsmannen även noterat att byggnadens dränering var tekniskt uttjänt.
Chubb gjorde bedömningen att fastigheten inte avvek från vad köparna hade haft fog att förutsätta utifrån informationen i besiktningsprotokollet varpå köparna stämde säljarna. Vid den muntliga föreberedelsen i tingsrätten återkallade köparna sin talan och erbjöd en total friskrivning under förutsättningen att vardera part stod sina rättegångskostnader.